本评估证明仅供邦有企业主管部分注册审查资产评估呈文和闭联拘押部分检验评估机构职业之用。除国法规则章程外，质料的一齐或者一面实质不得供给给其他任何单元和部分，不得睹诸公然媒体。
第二一面 企业闭于实行资产评估相闭事项的证明（由委托方与被评估单元合伙撰写，详睹附件2）
评估周围为海南珠江控股股份有限公司正在基准日位于三亚的3栋别墅（详睹评估明细外）。
房地产证编号分歧为： 别墅A为三土房（ 2009 ）字第00131 号、别墅B为三土房（2009）字第00132号和别墅C为三土房（2009）字第00133号。
中邦资产评估协会揭橥的《注册资产评估师眷注评估对象国法权属引导成睹》中指出，委托方和闭联当事人该当供给评估对象国法权属等原料，并对所供给的评估对象国法权属原料的真正性、合法性和完备性担任职守。注册资产评估师奉行资产评估营业的宗旨是对评估对象价钱实行估算并楬橥专业成睹，对评估对象国法权属确认或楬橥成睹跨越注册资产评估师执业周围。以是，关于本项目，评估师对委托方和被评估单元供给的原料实行了需要的、独立的核实职业。委托方和被评估单元应对其所供给原料的真正性、合法性、完备性承当。
本次评估周围资产均得到房地产证，产权持有人均为海南珠江控股股份有限公司。
本次评估周围资产位于三亚市三亚湾海坡开荒区三亚万嘉截斯旅社院 内，平常行使 。
纳入本次评估周围的三套别墅正在评估基准日时已典质，典质合同号为“2009年椰抵字第G004-2号、重庆相信[DY]字第2012344号”。
评估职员正在进入现场清查前，同意现场清查实践预备，按资产类型和漫衍特性，构成资产评估小组，同时于2016年3月 9 日至2016年3月 12 日 实行现场的核查职业。清查职业结尾后， 评估小组对清审核实及现场勘探处境实行职业总结。清审核实的要紧次序如下：
最初，引导企业实行资产的清查、申报评估的资产明细，并征采清理评估原料。评估职员发展前期安放职业，评估师对企业资产评估配合职业请求实行了周密讲明，包罗资产评估的根基观点、资产评估的职业、本次资产评估的预备睡觉、需委托方和被评估企业供给的原料清单、企业资产清审核实职业的请求、评估明细外和资产考查外的填报证明等。正在此根本上，填报“评估申报明细外”和“资产考查外”，征采并清理委估资产的产权权属原料和反应资产机能、手艺形态、经济手艺目标等处境的原料。
其次，依照资产评估申报明细外，对申报资产实行现场查勘。差别的资产类型，选用差别的查勘门径。按照清查结果，由企业进一步填补、点窜和完美资产评估申报明细外，使“外”、 “实”相符。
再次，核实评估原料，特别是资产权属原料。正在清审核实“外”、 “实”相符的根本上，对企业供给的产权原料实行了核查。核查中，重心检查了产权权属原料中所载明的全体人以及其他事项.。
资产评估职员对评估周围内的资产及欠债的本质景遇实行了用心、周密的清查，资产核实结果与账面记载不存正在巨大分歧，评估申报明细外与本质处境吻合。
正在资产清查进程中，资产评估职员僵持了客观、独立、公平、科学的规矩，资产清查的结果有助于对资产的市集价钱实行平正的评定估算。
评估周围整个包罗：独栋别墅 A、独栋别墅 B 及独栋别墅 C，整个明细详睹资产清查评估明细外。
房地产证编号分歧为：别墅 A 为三土房（2009）字第 00131 号、别墅 B 为三土房（2009）字第 00132 号和别墅 C 为三土房（2009）字第 00133 号。
委估的 3 栋别墅所占用的土地为住宿餐饮用地，筑成于 2008 年， 中等装修， 现平常行使。
纳入本次评估周围的衡宇筑（构）筑物类资产要紧为：衡宇筑立物资产。截止评估基准日该资产整个处境如下外所示：
纳入本次评估周围的衡宇筑立物共3项，总筑立面积1,513.11平方米。上述资产一齐位于三亚市三亚湾道212号万嘉戴斯旅社院内。衡宇筑立物要紧是钢混布局的独栋别墅。
评估周围内的衡宇筑立物所占用土地已一齐料理出让性子的住宿餐饮用地；一齐房产已料理衡宇全体权证 （房地合一证书）。
对被评估筑立物一一实行了现场勘查，按照申报外，查对各筑立物的名称、座落地方、布局时势、筑立面积等，并比较企业评估基准日时的资产近况，将资产申报外中的缺项、漏项实行填充，做到账实相符，不重不漏。正在勘探时，还要紧检察了衡宇的外型、层数、高度、跨度、外里装修、室内方法、各构件近况、根本景遇以及维修行使处境，并作了周密的瞻仰记载。
评估职员对委托评估的衡宇筑立物作周密的查看，除核实筑立物数目及实质是否与申报处境类似外，要紧查看筑立物布局、装修、方法、配套行使景遇。
①布局：为了判别筑立物根本的安定性，发端确定根本的牢靠性和合理性，为评估供给依照。按照布局类型对承重墙、梁、板柱实行留神观测，查看有无变形开裂，有无不匀称重降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的紧张水准。
②装点：每个筑立物的装修规范和实质不尽相似，通常可分为内装修和外装修、高等装修和通常装修，但无论是对何种时势的装修，查看的要紧实质是看装修的实质有无零落、开裂、损坏，其它还要看装点的新旧水准。
③筑造：水电方法是否完备完好，是否通畅，有无损坏和侵蚀，能否满意行使请求；消防方法是否完备灵动，电梯等方法是否安定牢靠。
④围护布局：如非承重墙、门、窗、阻隔、散水、防水、保温等，查看有无损坏、遗失、腐败、开裂等情景。
按照衡宇筑立物的特性、评估价钱类型、原料征采处境等闭联要求，本次评估采用收益法实行评估。
该三套衡宇位于三亚市三亚湾道212号万嘉戴斯旅社院内 ， 属于独栋别墅，现用处为住宿，衡宇筑于2008年，为钢筋混凝土混淆布局，地上3层，层高3.3米，筑立面积为511.52平方米。根本采用钢筋混凝土独立根本，主体采用现浇钢筋混凝土梁、柱、板承重，墙体采用加气混凝土砌块，墙厚为240MM，屋面为四面坡屋面，钢筋混凝土屋面板，机制小平瓦防水。外墙面水泥砂浆防水涂料，内墙面刷涂料，大厅及楼梯地面铺花岗岩，卫生间地面铺300×300mm防滑地砖， 其他地面均铺设600×600mm地砖地面。 衡宇楼门为装点木门和木夹板门，窗为铝合金推拉窗。室内水、电等配套方法完好。
至评估基准日，该衡宇根本、梁、板、柱、墙体、屋面、楼地面、外里装修、门窗、水、电等均能平常行使。
房地产证编号分歧为：别墅A为三土房（2009）字第00131号、别墅B为三土房
按照被评估单元供给的闭联原料以及评估职员现场勘探，采用收益法谋划委估房产于评估基准日的市集价值。 因为该别墅位于旅社内，别墅的土地性子为住宿与餐饮用地，别墅用做于旅社客房，此别墅要紧用于内部宽待，告终的收入非平正，其它别墅与旅社的收入与本钱的成婚较坚苦，以是采用周边别墅全部出租收入的均匀秤谌实行谋划。 收益法的谋划进程如下：
（ 1 ）房地产潜正在毛房钱收入：是房地产正在敷裕诈欺、没有空置下所能得回的归因于房地产的总收入，包罗潜正在毛房钱收入加上其他收入。
①房钱确实定：按照我公司估价职员的市集考查及征采闭联原料、新闻，委估房产评估基准日，其房钱遵守市集客观房钱确定。客观房钱正在相邻已出租贸易网点房地产的房钱的根本进步行交往处境、处所、装修水准、交往功夫等身分改正后确定。采用邻近区域出租案例睹下外：
区域身分 海景、偏、人丁 海景、人丁繁茂 海景、人丁繁茂 非海景、偏、人
局部身分 中档装修、 中档装修、 豪装、 380m2、 豪装、 780m2、
511.52m2、情况 1050m2、情况一 情况好、配套齐 情况通常、配套
以待估对象的身分要求指数为基数，直接对照理会待估宗地和对照案例的交往处境、处所、装修水准、交往功夫等差异，实行待估房地产与对照实例正在交往处境、处所、装修水准、交往功夫等方面的改正，取得身分改正系数，睹下外：
将估价对象的身分要求指数与对照实例身分要求指数实行对照，取得身分改正系数。
由此得出待估别墅A栋产市集客观房钱约为63,300.00元/月。 由于3栋别墅是紧挨着，筑立规范及全部装修统一规范，面积分歧很小，以是3栋别墅的市集客观房钱约为63,300.00元/月 *3=2,278,800.00元/月
（2）房地产有用毛收入：是从潜正在毛收入中扣除空置和收租失掉自此取得的归因于房地产的收入。
①经评估职员考查，该区域衡宇出租市集对照成熟，通常空置率较低，按照估价对象周边肖似物业出租处境，并连结委估物业的本身处境，确定估价对象空置率为15%。
②经评估职员考查，该区域出租通常处境下按月或季付租，押金为1~2个月的房钱，以是正在收益期内未因拖欠房钱形成收入失掉很少，本次评估不探求收租失掉。
（3）运营用度：是支柱房地产平常行使或开业的需要用度。出租人允诺担的运营用度通常包罗房地产税（包罗房产税、开业税及其附加、土地行使税）、保障费、衡宇租赁办理费、维修费等。而物业办理费、水电费、通讯等用度通常由承租人累赘。
按照企业本质缴税处境及依照《中华邦民共和邦房产税暂行条例》（邦发[1986]90号）第四条章程，房产税的税率，依据房产余值谋划缴纳的，税率为1.2%。
开业税为租赁收入的5%，城筑税为开业税的7%，训诫费附加为开业税的3%，地方训诫费附加为开业税的2%。
衡宇租赁办理费通常为房产租赁毛收入的 1%~3% 。本次取中值，按3%谋划办理费。
④房地产的保障费通常为筑立本钱的0.08%~0.1%。本次按房产重置全价的0.1%计取保障费。
注：衡宇筑立物为框架布局，连结本地的取费规范和筑立物的本质景遇，取重置单价7500元/平方米。
⑤维修费通常为房产重置全价的1%~3%。本次按重置全价的1%计取维修费。
按照本地房地产市集的本质处境及咱们估价职业的体验，咱们选用累加法确定估价对象的薪金率，即房地产薪金率等于无危机薪金率加优势险薪金率。参照市集客观房钱实行谋划，无危机薪金率取一年期按期存款利率即 1.5%，再探求必定的危机薪金率，薪金率取7%。
原委市集考查，该片区属成熟区，交通便利，周边肖似物业的年房钱上涨比率正在5%驾驭，咱们预测其房钱正在租约期外均匀每年环比递增率g为5%。
经现场勘查，待估物业尚可行使年限短于贸易用地最跨过让年限，土地盈利行使年限为29.58年。
收益法是应用合适的薪金率，将预期的估价对象土地来日各期的平常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象评估基准日的评估单价。
1) 年潜正在毛收益 房地产整个处境及四周同类秤谌 2,278,800.00
13) 收益年递增比率 E 归纳理会该区域房地产近况并连结区域都邑 5%
关于纳入本次评估周围内的房地产对应的土地行使权， 本次采用市集对照法实行
关于纳入本次评估周围内的房地产对应的土地行使权， 按照 《城镇土地估价规
房地产证编号分歧为：别墅A为三土房（ 2009 ）字第00131 号、别墅B为三土房（2009）字第00132号和别墅C为三土房（2009）字第00133号。
别墅A:筑立面积511.52平方米、 分摊土地面积721.93平方米； 别墅B:499.23平方米 、 分摊土地面积696.58平方米 ； 别墅C:502.36平方米 、 分摊土地面积734.59平方米 。
估价对象的土地全体权为邦度全体，海南珠江控股股份有限公司以出让式样得到待估宗地，按照委托方供给的房地产权证复印件AG九游会官方， 纳入本次评估周围的三套别墅正在评估基准日时已典质，典质合同号为“2009年椰抵字第G004-2号、重庆相信[DY]字第2012344号”。
待估宗地内筑（构）筑物景遇详睹本评估呈文筑立物评估一面。待估宗地红线外五通（通道、通电、供水、排水、通信），红线内五通（通道、通电、供水、排水、通信），场面平整。因为待估宗地内市政创办方法曾经纳入了筑立物评估界限，故本次土地评估设定开荒水准为宗地外五通，宗地内场面平整。
本次评估地价设定待估宗地用处为工业用地，开荒水准抵达“五通一平”（宗地外通道、通电、供水、排水、通信，宗地内 场面平整） 的要求下，于估价基准日 2015年12月 31 日的盈利年限下的无他项权益的出让土地行使权价值。
三亚位于海南岛的最南端，是中邦最南部的热带滨海旅逛都邑，中邦海滨都邑，是中邦气氛质地最好的都邑、天下最长命地域（均匀寿命80岁）。三亚市别称鹿城，又被称为“东方夏威夷”，位居中邦四大一线旅逛都邑“三威杭厦”之首，具有全岛最俊丽的海滨景致。三亚市东邻陵水县，西接乐东县，北毗保亭县 ，南临南海。陆地总面积 1919.58km，海域总面积6000km，个中策划市区面积约37平方公里。东西长91.6公里，南北宽51 公里，常住人丁为74.19万人，聚居了汉、黎、苗、回等20众个民族。三亚是海南省南部的核心都邑和交通通讯要道，也是中邦东南沿海对外盛开黄金海岸线上最南端的对外交易苛重港口之一。
三亚市地处海南岛最南端，位于北纬 18° 09 ′ 34 ″ ~18° 37 ′ 27 ″、东经108°56 ′ 30 ″ ~109 ° 48 ′ 28 ″之间。东邻陵水县，北依保亭县，西毗乐东县，南临南海。三亚地处低纬度，属热带海洋性季风天气区，年均匀气温25.7° C，气温最高月为6月，均匀28.7 ° C ；气温最低月为 1 月，均匀21.4 ° C 。整年日照功夫 2534小时。年均匀降水量1347.5MM 。素有“自然温室”之称。
2015年，全市告终分娩总值435亿元（含农垦），同比增进8.1% ；告终固定资产投资706亿元，增进12.1% ；告终社会消费品零售总额181.7亿元，增进8% ；地方通常大家预算收入抵达88.9亿元，增进11.1% ；城镇、村落常住住民人均可驾驭收入分歧为28782元和12228元，分歧增进7.2%、 8.4%。
海角区是三亚市四个市辖区之一，位于海南省三亚市中西部， 2014年树立，原名海角镇，由于地处天南地北，故名海角区。 2015年1 月，正式裁撤河西区、凤凰镇、海角镇、设立海角区。海角区管辖原河西管委会、凤凰镇、海角镇行政区域，人丁22万人（2014年），共计22个社区和20个行政村。
海角区核心至三亚市 10公里，至海口市283公里。三亚凤凰邦际机场正在海角区域内。海榆西线 ）、环岛西线高速公道、海南西环铁道从辖区北部东西向通过，环岛西线高铁策划从辖区北部穿过，南北向县道X827从镇区中心穿过。
本次土地估价对象是三亚万嘉旅社办理有限公司所具有的位于三亚市的 1 宗住宿餐饮用地，待估宗地景遇详睹本一面的估价对象刻画一面。
⑤《闭于揭橥实践 天下工业用地出让最低价规范 的通告》（领土资发[2006]307号）
按照市集运转秩序，正在统一商品市集中，商品或供给任职的效用相似或大致相像时，价值低者吸引需求，即有两个以上互有代替性的商品或任职同时存正在时，商品或任职的价值是原委互相影响与对照之其后决议的。土地价值也同样根据代替秩序，某块土地的价值，受其它具有相似行使价钱的地块，即同类型具有代替或许的地块价值所管束。换言之，具有相似行使价钱、代替或许的地块之间，会互相影响和角逐，使价值互相管束而趋于类似。
正在全体的市集角逐中，通常商品的价值都取决于供求的平衡点。供小于求，价值就会降低，不然，价值就会低重。因为土地与通常商品比拟，具有特别的人文和自然特色，以是正在实行土地估价时既要探求到所假设的公正市集，又要探求土地供应的垄断性特性。
通常商 品的价值，是伴跟着组成价值的身分的蜕化而爆发更动的。土地价值也有同样景况，它是各类地价造成身分互相效用的结果，而这些价值造成身分通常处于更动之中，以是土地价值是正在这些身分互相效用及其组合的更动进程中造成的。以是，正在土地估价时，务必理会该土地的效用、稀缺性、局部性及有用需求以及使这些身分爆发更动的通常身分、区域身分及局部身分。因为这些身分都正在更动之中，以是应操纵各身分之间的因果干系及其更动秩序，以便按照目前的地价秤谌预测来日的土地价值。
土地老是处于必定的自然与社会情况之中，务必与四周情况相协作。由于土地能合适四周情况，则该土地的收益或效用能最地势限地阐扬，以是要理会土地是否与所处情况协作。以是，正在土地估价时，必定要用心理会土地与四周情况的干系，判别其是否协作，这直接干系到该地块的收益量和价值。
按照 《城镇土地估价规程》，探求到待估宗地周边交往案例较众，故本次评估采用市集对照法。
本次评估，采选了三个已爆发交往的案例，其用处与待估宗地相似或相像，以它们的价值作对照，连结影响商服用地地价的身分，实行身分改正，求取待估宗地的价值。
该地块位于迎宾道西段控规（荔枝沟片区） LZG5-2-2和LZG5-2-8地块内，土地用处为商务金融，土地面积为4913.56平方米，以“五通一平”的时势挂牌出让。于2014年8月 21 日，三亚富斯实业有限公司以楼面地价3469元/平方米得回土地行使权。
该地块位于月川片区控规YC4-18-5地块，土地用处为商务金融，土地面积为17111.39平方米，以“五通一平”的时势挂牌出让。于2014年1 月 4 日，三亚中铁保丰置业有限公司以楼面地价3699.99元/平方米得回土地行使权。
该地块位于三亚市南边海控规NBH01-01-2地块，土地用处为住宿餐饮，土地面积为72686.70平方米，以“五通一平”的时势挂牌出让。于2013年11 月 21 日，三亚小洲岛旅社投资办理有限公司以4079.74元/平方米得回土地行使权。
区域身分：距市级商服核心隔断、贸易旺盛度、隔断机场隔断、海景景遇、临道景遇、区域根本方法配套水准等。
按照待估宗地与对照实例各类身分整个处境，编制对照身分要求指数外。对照身分指数确定如下：
A.待估宗地与三个实例的土地用处、交往处境等均类似，故关于上述这些影响地价的身分均不作改正。
B.交往期日改正，三亚市不属于邦度地价动态监测周围都邑，本次评估参照海口市监测数据，行使地价指数和地价增进率谋划。
②贸易旺盛度分为好、较好、通常、较差、差五个品级，以待估宗地的品级为100， 每相差一个品级改正2；
④海景景遇分为好、较好、通常、较差、差五个品级，以待估宗地的品级为100， 每相差一个品级改正2；
⑤临道景遇分为主干道、区域主干道、次干道、歧道、不临道五个品级，以待估宗地为100，每增减一个品级，相应改正2。
⑥区域根本方法配套水准，以待估宗地为 100，每相加众一通，地价相应往上改正2；
列入本次评估周围内海南珠江控股有限公司的衡宇筑立物账面原值为9,954,040.72元，账面净值7,134,389.22元。企业提取减值打定 0元。通过查阅企业相闭财政原料和向闭联职员剖析到：纳入本次评估的衡宇筑立物账面值为房地产价钱，账面原值中蕴涵了工程的勘探策画等前期及其他用度、工程筑安费、土地出让金以及财政用度和相闭税费等。
评估周围内衡宇筑立物座落于三亚市三亚湾道212号万嘉戴斯旅社院内，总筑立面积1,513.11平方米。
该三套衡宇位于三亚市三亚湾道212号万嘉戴斯旅社院内，属于独栋别墅，现用处为住宿，衡宇筑于2008年，为钢筋混凝土混淆布局，地上3层，层高3.3米，筑立面积为511 .52平方米。根本采用钢筋混凝土独立根本，主体采用现浇钢筋混凝土梁、柱、板承重，墙体采用加气混凝土砌块，墙厚为240MM，屋面为四面坡屋面，钢筋混凝土屋面板，机制小平瓦防水。外墙面水泥砂浆防水涂料，内墙面刷涂料，大厅及楼梯地面铺花岗岩，卫生间地面铺300×300mm防滑地砖，其他地面均铺设600×600mm地砖地面。衡宇楼门为装点木门和木夹板门，窗为铝合金推拉窗。室内水、电等配套方法完好。
至评估基准日，该衡宇根本、梁、板、柱、墙体、屋面、楼地面、外里装修、门窗、水、电等均能平常行使。
（ 1 ）筑立物布局、面积、装修、方法配套处境、平常行使景遇、大修景遇、影响衡宇价钱的分外身分如地形、地貌等，申报面积与本质面积是否类似；
（2）修筑物的布局时势、行使景遇，平常办理和保护景遇等，本质工程量和申报
（3）对管道和沟槽评估职员正在企业申报的根本上，核实完成图纸、完成原料、设
计图纸等闭联原料，并向实物办理部分剖析其行使景遇及维修调治景遇，以及装置工
房地产证编号分歧为：别墅A为三土房（ 2009 ）字第00131 号、别墅B为三土房（2009）字第00132号、别墅C为三土房（2009）字第00133号。证载权益人均为海南珠江控股股份有限公司。
个中纳入本次评估周围的三套别墅正在评估基准日时已典质，典质合同号为“2009年椰抵字第G004-2号、重庆相信[DY]字第2012344号”。
巨大筑立物内部方法完美，行使平常；各项效用的手艺目标均满意既定的行使请求。
重置本钱法即按照评估基准日该资产正在全新处境下的重置全价，扣除本来体性贬值、效用性贬值、经济性贬值。整个谋划公式为：
关于工程预、结算原料完备的筑(构)筑物采用预、结算调节法确定其筑安归纳制价，即以待估筑(构)筑物预、结算中的工程量为根本对其不对理一面实行调节，以调节后的工程量套用现行工程预算定额、取费定额并按现行相闭章程计取价差得出工程制价。
关于价钱量小、布局粗略且工程预、结算原料不完备的筑(构)筑物重编预算法确定其筑安归纳制价，即以待估筑(构)筑物的完成图按现行工程量谋划法规谋划其工程量，以此工程量套用现行工程预算定额、取费定额并按现行相闭章程计取价差得出工程制价。
工程前期用度及其他用度按海南省、三亚市及邦度闭联部分相闭章程计取。取费规范及依照睹下外：
按照项目全部的合理创办周期探求工程的资金本钱，假设资金正在创办周期内是匀称加入并按正在评估基准日相应的银行贷款利率谋划资金本钱：
资金本钱= （筑安工程总制价+工程前期用度及其他用度） ×合理工期÷2×利率
个中：年限法成新率= （经济行使年限-已行使年限） ÷经济行使年限×100%
现场勘探成新率：将影响资产成新率水准的要紧身分实行分类，通过筑(构)筑物制价中影响身分权重，确定差别布局时势筑立各身分的规范分值，按照现场勘探本质处境确定各分类评估分值，按照此分值确定现场勘探成新率。
正在评估职业初期，先对被评估单元供给的资产评估清查申报外中的账面原值实行了理会，向相闭职员剖析账面价钱的组成，查看相闭衡宇筑（构）筑物的原始入账凭证，理会其各一面构成的合理性，同时查看要紧筑（构）筑物的完成图和完成决算原料，对账面原值相当的筑（构）筑物向企业基筑等部分咨询剖析其工程实质及相当道理，并核实筑立面积。
正在剖析了委估资产的账面价钱组成后，正在被评估单元相闭职员的跟随下，比较申报外，对委估资产实行现场勘查，剖析其施工、行使和调治的处境, 以及效用、装修及平常办理处境，从布局、装修、筑造三方面临委估资产实行注重勘查、判断，对苛重资产并做好现场勘查记载。同时参考委估对象的本质已行使年限头陀可行使年限,归纳确定成新率。
确定筑立物重置全价和评估值：最初按照待估衡宇筑立物的工程根本原料和本身特性选用合用的评估门径确定其工程制价。其次依照邦度和地方政府及行业的相闭章程，谋划创办单元的前期及其他用度、资金本钱。结果工程制价、前期及其他用度、资金本钱相加得出重置全价， 重置全价同归纳成新率相乘，得出评估值。
对同类型筑立物按照类比法确定重置单价，正在重置单价的根本进步而求出重置全价。
类比法是以有代外性的筑立物作参照物，正在檐高、层高、层数、外里装修、用材等方面实行对照，寻得分歧动作调节身分，实行调节，谋划出类比筑立物单元重置。
衡宇筑为钢筋混凝土混淆布局，地上3层，层高3.3米，筑立面积为511.52平方米。根本采用钢筋混凝土独立根本，主体采用现浇钢筋混凝土梁、柱、板承重，墙体采用加气混凝土砌块，墙厚为240MM，屋面为四面坡屋面，钢筋混凝土屋面板，机制小平瓦防水。外墙面水泥砂浆防水涂料，内墙面刷涂料，大厅及楼梯地面铺花岗岩，卫生间地面铺300×300mm防滑地砖，其他地面均铺设600×600mm地砖地面。衡宇楼门为装点木门和木夹板门，窗为铝合金推拉窗。室内水、电等配套方法完好。
按照被评估单元供给的核定的工程决算原料，本次评估采用重编预决算法测算工程制价。测算次序如后：
(1)按照被评估单元供给的工程结算等原料， 套用《海南省筑立工程计价定额》（2011版）谋划该工程归纳制价，按照《三亚市筑立工程制价新闻》 2015第12月的主材价值实行要紧质料调差、按照琼筑定〔2014〕 280号实行人工费调节，并套用海南省筑立装置工程用度定额测算筑立工程制价。
7 3.1 个中：安定防护、文雅施工费 情况爱护根基费+安定文雅施 74972.88
15 7 个中：危害功课不测危险保障 分一面项人工费+机闭方法人 1 5624.55
(2)创办工程行政事迹性及其他用度：根据邦度及三亚市相闭创办各项策略、章程，被评估对象需缴纳、付出的行政事迹性及其他用度名称、计费规范、依照等列示下外。
(3)资金本钱：参照创办工程工期定额及被评估项宗旨全部完成投产周期，本工程合理施工期为0.5年，银行贷款利率4.35%。
该衡宇筑立物为框架布局非分娩用房，耐用年限为 60 年，该衡宇于 2008 年 1 月完成并加入行使，截止评估基准日已行使 8 年。
②现场勘查成新率：按工程的布局、筑立、装修、配套方法的行使效用及保护处境采用打分的门径确定成新率。经现场勘查的结果如下外所示：
账面值为房地产价钱，本次评估增值要紧道理是企业地块拿地功夫较早，得到本钱较低，而三亚市近年来土地价值延续上涨所致以及近年来人工和筑材价值上涨导致。
本着独立、公平、科学、客观的规矩，应用资产评估既定的步调和平正的门径，对海南珠江控股股份有限公司纳入评估周围的资产实践了实地勘探和评估谋划，采用重置本钱法和收益法实行了评估，得出评估结论如下：
正在评估基准日 2015年12月 31 日，海南珠江控股股份有限公司科技有限公司的资产账面值为713.44万元，资产评估值为1,258.94万元，增值545.50万元，增值76.46%。
正在评估基准日 2015年12月 31 日，海南珠江控股股份有限公司科技有限公司的资产账面值为713.44万元，资产评估值为3,314.94万元，增值2,601.50万元。增值364.64%。评估结果详睹下外：
评估结论周密处境详睹评估结果汇总外、分类汇总外及各种资产清查评估明细外。
重置本钱法对应的评估结果虽蕴涵土地价钱，但衡宇筑立物仅为基准日从新修筑价值，而收益法评估结果则通过房产、土地所能给产权持有者所带来的来日收益处境所再现的市集价钱，探求到本次评估为资产让与，评估对象给产权持有者来日年度带来收益处境更能再现本次让与价钱，故本次评估结论采选收益法评估结果。
以下为正在评估进程中已发觉或许影响评估结论但非评估职员执业秤谌和才气所能评定估算的相闭事项：
纳入本次评估周围的三套别墅正在评估基准日时已典质，典质合同号为 “2009年椰抵字第G004-2号、重庆相信[DY]字第2012344号” 。
自2016年3月 1 日起，中邦邦民银行下调金融机构邦民币存款打定金率0.5%，降落后大型金融机构存款打定金率为16.50%。
本次评估周围及采用的由被评估单元供给的数据、报外及相闭原料，委托方及被评估单元对其供给原料的真正性、完备性承当。评估呈文中涉及的相闭权属证据文献及闭联原料由被评估单元供给，委托方及被评估单元对其真正性、合法性担任国法职守。
（一） 本评估呈文只可用于本呈文载明的评估宗旨和用处。同时，本次评估结论是反应评估对象正在本次评估宗旨下，按照公然市集的规矩确定的现行平正物价，没有探求改日分外的交往方或许追加付出的价值等对评估价值的影响，同时，本呈文也未探求邦度宏观经济策略爆发蜕化以及遇有自然力和其它不成抗力对资产价值的影响。如今述要求以及评估中根据的延续策划规矩等其它处境爆发蜕化时，评估结论通常会失效。评估机构不担任因为这些要求的蜕化而导致评估结果失效的闭联国法职守。
本评估报乐成立的前纲目求是本次经济动作适当邦度国法、规则的相闭章程，并取得相闭部分的核准。
（二） 本评估呈文只可由评估呈文载明的评估呈文行使者行使。评估呈文的行使
（三） 未征得本评估机构许诺并审查闭联实质，评估呈文的一齐或者一面实质不得被摘抄、援用或披露于公然媒体，国法、规则章程以及闭联当事方另有商定的除外。
（四） 评估结论的行使有用期：按照邦度现行章程，本资产评估呈文结论行使有用期为一年，自评估基准日 2015 年 12 月 31 日起谋划，至 2016 年 12 月 30 日 止。抢先一年，需从新实行资产评估。
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