近来有接触市政、城司闭于政府委托代修各项目税费若何缴纳的接头，这些项目时辰跨度长，涉及营改增前后的创办及移交。代修工程是指房地产企业接纳其他单元委托，代为开采创办的各项工程，征求创办场面、衡宇、市政工程等，是代修方对创办项目实行投资、发动、机闭、料理、结算、移交、投资回报等事项的全权代办。企业以为公司承接的代修类市政工程项目为政府指令性的道道、桥梁、水系、旧城改制的安放房等根柢步骤工程，固然各级政府均条件以代修方外面立项、报批，并肩负项目计划、施工招投标的全流程料理职责，待项目完成挂号后，工程项目及其原料会十足移交给相干政府单元，赚取的只是代修的项目料理费，不赚取项目创办差价，且需垫付巨额的创办资金。故不断今后这两类公司承接的政府代修项目均遵守经纪代办任职缴征税款，未遵守税法例则遵守修设任职或出卖不动产计征增值税。
企业普通通过存货、正在修工程、固定资产、其他非活动资产或其他应付款等科目反应代修项目本钱，但由于代修工程具有开采时辰长、浸淀资金众、涉及症结众的特征，或许会映现打点工程结算不实时的外象，酿成上述资产本钱的持久挂账与后续政府回购资金的滞后。有些项目乃至只依托政府纪要就开工创办，直到项目完竣也未签定代修和讲、也未决算，不单因政府财政决算滞后酿成无法确定项目计税依照，也因回购资金滞后酿成企业不断挂账未移交虚增了企业的资产，同时企业因承接项目巨额的融资垫资酿成策划困苦，无法按税法例则准确实行征税职守。现针对上述题目，咱们对代修市政工程项目打开咨询，阐述可实用的财税策略。
目今市政、城司寻常操纵的委托代修要紧有以下两种形式，此中尤以形式二居众：
生意形式一（即古板的“代修制”）：受托方与委托方实行全额结算（原票转交），只向委托方收代替修手续费的生意，即是说正在创办流程中施工方、计划方、监理等不与受托方签定合同，而直接与委托方签定合同，受托方只收取必然代办费的房地产开采式样。譬喻上述两类公司仅负担工程项主意前期职责、招投标料理、项目料理、完成验收核算本能，不负担相干投融资本能，施工方直接开票给委托方，政府财务按工程进度分阶段支出施工方工程款。上述两类公司遵守合同商定规范收取项目代修料理费。
生意形式二：上述两类公司行为融资主体并负担创办料理本能，为处理企业正在根柢步骤创办中的资金题目，政府针对根柢步骤创办确立相应的益处抵偿机制，两边签定委托代修和讲，由上述两类公司先行垫付创办支付，政府分阶段返还公司本钱，项目全部落成后再实行算帐，上述两类公司收取项目代修料理费行为利润。
委托代修生意形式二是上述两类公司行为政府项目融资平台特地本能的外现。与形式一存正在很大的分歧，形式一没有融资的本能，而形式二需同时负担融资和创办本能，乃至巨额的土地拆迁抵偿职责政府也交给了上述两类公司落成，且因为受托方直接与施工方签定合同，施工方的发票均开具给了受托方，酿成企业按代办任职缴纳增值税，但同时又赢得了巨额的进项发票，因税务编制巨额滞留票或进项留抵税额的存正在，税务陷坑已对上述两类企业的委托代修生意的司帐与税务处分发生了疑义，进而导致税企争议。本文所咨询的委托代修生意，均指委托代修生意形式二。
总额法和净额法是司帐上的寻常说法。财务部印发的《企业司帐规矩第 14 号一收入》 (以下称新收入规矩)进一步外率了收入确认的要领。新收入规矩第五章第三十四条规则，企业正在向客户让与商品前也许驾御该商品的，该企业为要紧肩负人，应该遵守已收或应收对价总额确认收入；不然，该企业为代办人，应该遵守预期有权收取的佣金或手续费的金额确认收入，该金额应该遵守已收或应收对价总额扣除应支出给其他相干方的价款后的净额，或者遵守既定的佣金金额或比例等确定。
上述规则要紧以企业是要紧职守人仍然代办人工标记实行区别。要是企业是要紧职守人，则以总额法实行收入确认；要是企业仅为代办人，则按净额法实行收入确认。那么，若何确定企业是要紧职守人仍然代办人呢?环节是看企业向客户让与商品前，是否具有该商品的驾御权。
企业向客户让与商品前也许驾御该商品的情状征求：企业自第三方赢得商品或其他资产驾御权后，再让与给客户；企业也许主导第三方代外本企业向客户供应任职；企业自第三方赢得商品驾御权后，通过供应宏大的任职将该商品与其他商品整合成某组合产出让与给客户。正在实在判定向客户让与商品前是否具有对该商品的驾御权时，企业不应仅控制于合同的公法方法，而应该归纳切磋完全相干毕竟和情形。这些毕竟和情形征求：企业负担向客户让与商品的要紧职守；企业正在让与商品之前或之后负担了该商品的存货危急；企业有权自立断定所买卖商品的价值；其他相干毕竟和情形。
实务中，企业（或政府）或许会对委托代创办立分歧的条款，无法用十足联合的规范对委托代修收入实行框定。因为委托代修生意企业无权自立断定价值，并非十足的墟市手脚，必要遵守财政决算审批价值实行最终结算，故大片面企业对待上述代修市政工程项目采用的是净额法确认收入。
收入确认实用总额法仍然净额法，对待企业的利润而言没有区别，但对待企业的开业收入、毛利率和以收入总额为根柢的某些税前扣除额有着较大影响。
营改增以前邦税函[1998]554 号《 闭于代修”衡宇手脚应若何征收开业税题目的批复》规则房地产开企业(以下简称甲方)赢得土地操纵权并打点施工手续后按照其他单元(以下简称乙方)的条件实行施工，并施工进度向乙方预收房款，工程完竣后，甲方替乙方打点产权转化等手续。
甲方的上述手脚属于出卖不动产，应按出卖不动产税目征收开业税；如甲方自备施工气力修筑该衡宇，应对甲方的自修手脚，按“修设业税目征收开业税。”
营改增从此邦度税务总局对代修”手脚并没有真切，散睹各地税务局的相干文献或答疑，譬喻江西、河北、陕西、河南、安徽等省有相干回答。
《江西省邦度税务局营改增指导小组办公室闭于颁布江西省邦度税务局闭于一切推开营改增策略题目解答三（修设任职业）的知照》（赣邦税营改增办发〔2016〕51号）
答：按照营改增试点策略及邦税函[1998]554号文精神，对代修工程生意按以下法则处分：
（一）如工程施工单元与业主签定工程创办合同，代修单元只肩负代办手续及工程禁锢，代修单元收取的料理费按供应代办任职征收增值税。
（二）如工程施工单元与代修单元签定工程创办合同，且代修单元与业主间不需打点产权转化手续，代修单元按供应修设任职征税，向业主开具增值税发票；施工单元按供应修设任职征税，向代修单元开具增值税发票。
（三）如工程施工单元与代修单元签定工程创办合同，且代修单元与业主间必要打点产权转化手续，代修单元按出卖不动产征税，向业主开具增值税发票；施工单元按供应修设任职征税，向代修单元开具增值税发票。
《河北省邦度税务局闭于颁布河北省邦度税务局闭于一切推开营改增相闭策略题目的解答（之八）的知照》
征税人接纳修房单元委托，为其代修衡宇的手脚，应按“经纪代办任职”税目征收增值税，其出卖额为其向委托方收取的代修手续费。这里所指的代修衡宇手脚必需同时适宜下列条款：
题目1：某房地产公司受外地政府委托代修拆迁安放房，能否按经纪代办任职缴纳增值税？
答：日常情形下，代修衡宇以委托方（政府或企业）外面实行立项，土地和后续报修手续均挂号正在委托方名下，受托方普通不垫付资金，而由委托方负担十足创办用度。
房地产企业与委托方签定合同，受托实行衡宇代修，正在现实操作中还或许存正在代为立项、垫付创办资金等情状。于是，房地产企业代修衡宇应按照其现实从事的生意性子缴纳增值税。
①仅从事代修项目料理的，应就其赢得的代修料理费收入遵守“经纪代办任职”缴纳增值税。
②房地产企业以我方外面立项、赢得土地和后续报修手续创办衡宇的，属于自行开采房地产手脚，项目完竣移交委托方时，应按“出卖不动产”缴纳增值税。
③从事代修料理外，房地产企业为代修项目垫付十足或片面创办资金的，应就其赢得的资金占用费（息金性子）的收入按“贷款任职”缴纳增值税。
题目二十一 一切推开营改增后，房地产开采企业“代修”衡宇的手脚若何征收增值税？
答：房地产开采企业营改增之前，邦税函〔1998〕554号对“代修”手脚的规则为：“房地产开采企业〔以下简称甲方〕赢得土地操纵权并打点施工手续后按照其他单元〔以下简称乙方〕的条件实行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完竣后，甲方替乙方打点产权转化等手续。甲方的上述手脚属于出卖不动产，应按‘出卖不动产’税目征收开业税；如甲方自备施工气力修筑该衡宇，还应对甲方的自修手脚，按‘修设业’税目征收开业税。”
营改增后，房地产开采企业“代修”衡宇的手脚，若只自备施工气力修筑衡宇不替乙方打点产权转化手续的，应遵守修设业税目征收增值税；若自备施工气力修筑衡宇的同时替乙方打点产权转化手续的，应遵守出卖不动产税目征收增值税。
34.一切推开营改增后，房地产开采企业“代修”衡宇的手脚若何缴纳增值税？
答：房地产开采企业营改增之前，邦税函〔1998〕554号对“代修”手脚的规则为：“房地产开采企业〔以下简称甲方〕赢得土地操纵权并打点施工手续后按照其他单元〔以下简称乙方〕的条件实行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完竣后，甲方替乙方打点产权转化等手续。甲方的上述手脚属于出卖不动产，应按‘出卖不动产’税目征收开业税；如甲方自备施工气力修筑该衡宇，还应对甲方的自修手脚，按‘修设业’税目征收开业税。”
营改增后，房地产开采企业〔以下简称甲方〕赢得土地操纵权并打点施工手续后按照其他单元〔以下简称乙方〕的条件实行施工，并按施工进度向乙方预收房款，工程完竣后，甲方替乙方打点产权转化等手续。房地产开采企业的上述“代修衡宇”手脚只遵守出卖不动产的相干税收策略估计缴纳增值税。房地产开采企业未赢得土地操纵权，只接纳其他单元委托，机闭施工气力代修衡宇的，遵守修设任职相干税收策略估计缴纳增值税。
因为各地税务陷坑对待代修手脚若何缴纳增值税的规则并不十足同等，现实操作中需按照各地税务陷坑的条件，勾结代修生意的实在情形拣选实用相应的税目和税率缴纳增值税。
通过懂得各地策略，可能大致总结规范的“委托代修”生意必要同时适宜以下几个根本条款
要是同时适宜以上五个根本条款，即是税务上认定的规范“委托代修”生意，必要委托方与代修方签定委托代修合同，按合同商定条件支出工程代修手续费或料理费，代修方肩负全部项目工程的流程料理，生意本质是代修方供应了一种特地的工程料理任职，应就赢得的代修手续费或料理费收入，遵守“新颖任职业-商务辅助任职-经纪代办任职”缴纳增值税，税率为6%，小范围征税人征收率为3%，并向委托方开具增值税发票。
而正在现实操作中，代修方或许还存正在代为立项、垫付创办资金、代为支出土地拆迁抵偿费等情状，正在收入确认上大片面企业采用的是净额法，即只对代修料理费和融资息金确认了收入，未遵守财务确认的财政决算金额实行收入确认，同时结转相应的开采本钱。
闭于总额法或净额法的实用，税收法例上并无真切规则，目前要紧按照新收入规矩实行鉴定。那正在增值税上若何确认收入呢？原本各地税务陷坑回答已给了咱们谜底，譬喻江西省规则：打点产权转化过户手续的委托代修工程项目，代修方按”让与不动产”估计缴纳增值税；无需打点产权转化过户手续的委托代修工程项目，代修方按“修设任职”估计缴纳增值税，同时间修方赢得施工方开具的增值税专用发票可能抵扣进项税额；而接纳的规范的委托代修生意AG九游会网站，代修方按供应经纪代办任职估计缴纳增值税，同时施工方的发票是开具给业主方而非代修方的。
咱们明确了委托代修生意若何计征增值税，那增值税计税依照又若何确认呢？这是目前企业与税务陷坑爆发争议最众的点。各地税务陷坑的答疑文献中只针对代修生意实用的税目作出了规则，但对待计税根柢并未提及，惟有陕西省对待融资代修生意予以了真切的回答，即赢得的资金占用费（息金性子）的收入按“贷款任职”缴纳增值税。
笔者以为委托代修生意的增值税计税依照必要按照其现实从事的生意性子实行鉴定。同时戒备合理性和合规性条件，避免发生税务危急。以下列示几种常睹情状的判定要领，以供应给企业参考。要是遭遇不确定的事项，倡导实时与主管税务陷坑疏通处理。
第一种常睹的情状，是代修方以我方的外面立项并赢得划拨的土地操纵权，创办落成后产权打点到我方名下再转化给委托方，这就不再是真正意旨上的代修，而是属于代修方自行开采房地产项目。正在项目完竣移交委托方时，受托方（代修单元）应按“出卖不动产“缴纳增值税、土地增值税和企业所得税，向业主开具增值税发票；施工单元按供应修设任职征税，向代修单元开具增值税发票，此时间修方收到的施工方开具的增值税专用发票可能实行进项抵扣（除简便征收的项目外）。
第二种常睹的情状，是代修方以我方的外面立项并垫付创办资金，不涉及产权转化。要是代修方除从事代修料理外，还为代修项目垫付十足或片面创办资金，倡导将该代修生意实行分拆，永别签定委托代修合同和借债合同，则代修方可将赢得的代修手续费或料理费收入按“修设任职”缴纳增值税；同时，应就其赢得的资金占用费(息金性子)的收入按“贷款任职”缴纳增值税。此种情状需戒备分隔签定合同，司帐上分隔核算。
第三种常睹的情状，是代修方以我方的外面立项，同时垫付创办资金，并代政府相干部分支出土地拆迁抵偿费（或土地贮藏料理部分肩负土地收储及拆迁抵偿费的支出，但由代修方垫付创办资金及拆迁抵偿费支付），创办落成后无须打点产权转化。对待这种包蕴融资、修设、代办等众项实质的代修市政工程，也不属于真正意旨上的代修，按地方税务陷坑成睹属于供应修设任职。但因为各地税务陷坑对代修工程的策略践诺口径中并没有实操中生意这么庞杂，并没有对代收代付的土地拆迁抵偿费实行外率，那代修方代为垫付的土地拆迁抵偿费是否行为开业税或增值税的计税依照呢？
开始笔者以为可能参照邦税函[2009]520号文献（自2023年6月16日起已被邦度税务总局通告2023年第10号全文废止）践诺，即“征税人受托实行修设物拆除、平整土地并代委托对象原土地操纵权人支出拆迁抵偿费的流程中，其供应修设物拆除、平整土地劳务赢得的收入应遵守“修设业”税目缴纳开业税；其代委托对象原土地操纵权人支出拆迁抵偿费的手脚属于“任职业-代办业”手脚，应以供应代办劳务赢得的十足收入减去其代委托方支出的拆迁抵偿费后的余额为开业额估计缴纳开业税。”即正在营改增前，代政府相干部分支出的拆迁抵偿费不成为代办业的开业税计税依照，需从收入额中减除。
营改增后正在各地税务陷坑的热门问答中，河北邦税局闭于一级土地开采的题目解答中，以为征税人供应修设物拆除、平整土地劳务赢得的收入属于“修设任职”税目；其代委托对象原土地操纵权人支出拆迁抵偿费的手脚属于“经纪代办”税目。
经纪代办任职增值税的估计采用差额征税的要领，即经纪代办任职出卖额=赢得的十足价款和价外用度-向委托方收取并代为支出的政府性基金或行政行状性收费。参照上述税收策略规则，代政府相干部分支出的拆迁抵偿费不属于增值税的征收畛域，正在帐务处分上不应计入开采本钱，而应行为代收代付性子支付实行税务处分，但需戒备委托代修合同中合同计价商定及适宜代收代付的开票形式。
别的按照营改增策略规则，征税人兼营出卖货品、劳务、任职、无形资产或者不动产，实用分歧税率或者征收率的，应该永别核算实用分歧税率或者征收率的出卖额；未永别核算的，从高实用税率。
于是，委托代修生意或许同时实用分歧的税率，正在第二种或第三种形式的委托代修合同中应商定明确合同计价，并分隔实行司帐核算，避免从高实用的涉税危急。
受托方以我方的外面立项从事代修市政工程生意，涉税生意较庞杂。对代修工程，邦度和地方的相干税收法例规则也不是很真切，践诺层面上存正在很大的不确定性。于是，企业正在接纳政府市政工程的代修生意时，不单必要负担工程项主意前期职责、招投标料理、项目料理、完成验收、还肩负融资、代收代付土地拆迁抵偿费等金钱，为规避将融资息金收入和代收代付拆迁抵偿费行为供应修设任职的价外用度切磋的税企争议，必要将该生意实行分拆，永别签定委托代修合同和借债合同，将代修料理费、融资息金、代收代付性子支付永别计价，并分隔核算，拆迁抵偿费单据直接开具给受托方（政府相干部分）。按照财税[2016]36号文献及地方税务陷坑践诺口径，委托代修市政工程可能争取永别按供应“修设任职”实用9%（老项目3%）税率、供应“贷款任职”实用6%税率、供应“经纪代办任职”实用6%税率永别计征增值税，同时对待赢得的施工方增值税专用发票可能进项抵扣（除简便征收的项目外）。如此，不单避免了委托代修增值税策略的危急，也可将增值税税负降至最低。
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